Se avete la fortuna di possedere un immobile all’estero, che sia una casa o un terreno, e decidete di venderlo, quali sono gli adempimenti da seguire in Italia?

Con questo articolo vogliamo cercare di dare qualche chiarimento, seppur lo svolgimento della pratica risulta essere un po’ complesso.

Ciò che andremo a vedere riguarda la tassazione per persone fisiche, perché quella riguardante le persone giuridiche segue delle strade diverse.

 

Il primo punto da considerare è se il nostro immobile si trova in un Paese estero che abbia aderito alla convenzione contro le doppie imposizioni, il che significa intanto che ci troviamo a trattare con Paesi che hanno un adeguato scambio di informazioni con l’Italia.

Per meglio capire cosa sia questa convenzione si può consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nel momento in cui ci troviamo a trattare con un Paese che abbia un adeguato scambio di informazioni con l’Italia e abbia aderito alla Convenzione contro le Doppie Imposizioni è valida la regola secondo cui i redditi derivanti dalla vendita dell’immobile sono imponibili nello Stato in cui detti beni sono situati e si eviterà in tal modo la doppia imposizione grazie all’utilizzo del credito d’imposta.

 

Ora, le strade che si possono intraprendere sono due:

 

  • La prima è quella di optare per la Tassazione Ordinaria, secondo la quale si tasserà la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile secondo gli scaglioni di reddito.

Un’attenzione particolare la merita il concetto di plusvalenza relativo alla vendita in oggetto, in quanto essa si valuta nel caso in cui l’immobile sia venduto entro i 5 anni. In caso di vendita di immobili acquistati o costruiti oltre i cinque anni non è prevista alcuna tassazione in capo al proprietario in Italia.

Ritornando alla tassazione, quella ordinaria permette di evitare la doppia imposizione, in quanto la normativa convenzionale prevede la doppia tassazione sia nel Paese ove è situato l’immobile sia nel Paese ove è residente il soggetto cedente, ma , grazie al credito d’imposta da utilizzare in Italia si evita di incorrere questo doppio meccanismo.

Se, quindi, alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all’estero, le imposte pagate su tali redditi sono ammesse in detrazione dall’imposta netta dovuta fino alla concorrenza della quota d’imposta corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero ed il reddito complessivo al netto delle perdite di precedenti periodi d’imposta.

  • La seconda alternativa è quella di valutare l’imposta sostitutiva al 20% che permette certamente di risparmiare in percentuale ma è possibile solo nel caso in cui la cessione avvenga per mezzo di un notaio italiano. Non sarà possibile nemmeno nel caso in cui l’atto di cessione avvenga all’estero con riconoscimento in Italia da parte di notaio italiano.

Una conseguenza della decisione di tassare per mezzo dell’imposta sostitutiva è il fatto che non sarà possibile in questo caso utilizzare il credito d’imposta per evitare la doppia tassazione. Se, perciò, si opta per l’Imposta Sostitutiva, il credito d’imposta non sarà applicabile.

Prima di effettuare una vendita bisognerà dunque valutare quale tipo di tassazione risulta più conveniente.

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